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日照樓市危險了!
來源:日照黃頁網房產頻道 發布時間:2020-4-28 17:41:17 閱讀:205

日照在山東是一個小而美的存在,日出東方、照耀大地,給人一種朝氣蓬勃的美感?煽粗照盏姆慨a數據,我找不到一點積極向上的感覺,只能說是一聲嘆息。

01 房價

先看看日照的房價。下圖為網傳的一份2020年全國房價100強名單,日照平均房價9848元/平,排全國第69名,比2019年同期增長11名。在省內僅次于青島、濟南,超過煙臺、臨沂、威海,排全省第3名。

作為對比,日照GDP在2018年沒擠水分前排全國第101名,雖然2019年的排名還沒有出來,但擠掉412億水分的日照,依照2018年的排行榜情況,2019年應該會排到全國150名左右,和GDP排名比較,房價明顯偏高了。

而據日照房產超市網的統計,日照2019年新房均價為10873.75元/平,具體到各區的話就是下圖:

02 漲幅

日照2019年房價漲幅也不小。在易居研究院出具的這份50城新房房價漲幅排行榜中,日照新房房價同比2018年上漲2%,在50城中排第19,同省的青島、濟南的房價都是下降的,日照可謂是逆勢上漲。

其實,日照的新房房價從2018年就開始上漲了,下圖可窺日照新房房價在2018年、2019年這兩年的上漲歷史。

這是走勢曲線。

別的城市房價能連續上漲一年都是很困難的,日照連續上漲了兩年,確實瘋狂!

說完新房,再看下二手房。

我們知道新房房價的統計是滯后的,而且帶有各種行政色彩,實際漲幅可能比官方數據高不少,我想這兩年中有在日照買賣房子的應該能領會到。

我們看一下日照的二手房價變動情況。下圖是安居客統計的日照近一年二手房價走勢圖:

在這圖中可以明顯的看出,日照二手房房價在2019年7月到10月翻山越嶺從8000多漲到10000多。后臺數據是,日照2020年4月二手房平均單價10215元,同比2019年同期上漲15.32%。

下圖是諸葛找房出具的日照近一年二手房價走勢圖:

諸葛找房的數據顯示的日照二手房價漲幅比安居客要小,2020年3月同比去年同期上漲5%,這是經歷從2019年12月到2020年3月長達4個月下跌后的漲幅,具體到2019年12月高點比2019年5月上漲7%。

其實,日照作為一個三四線城市,登上安居客、諸葛找房的房源不算多,所以這兩個平臺的數據差別很大。但也能同時說明一個問題,日照房價2019年確實經歷了大漲,并且在2020年元旦前開始下跌。

從日照房產超市網可以看到日照二手房價近三年的走勢:

可以看到,日照的二手房價走勢和新房大體相同,不過價格明顯低于新房。這在三四線城市是一個共同的現象,二手房總是不大受待見。

無論是新房,還是二手房,都在2018年和2019年各經歷了一個上漲期,并在2019年10月前后開始下跌,直至今天。

03 成交量

房價上漲的時候,往往也是成交量上升的時候,正所謂買漲不買跌。

根據日照房產超市網出具的2019年日照樓市藍皮書,2019年日照共網簽商品房24328套,成交面積246.33萬平方米,其中網簽商品住宅17842套,成交面積214.34萬平米。而且,2016到2019年的4年間,日照都保持了相對較高的成交量:

根據易居研究院的研究,日照2019年的成交量是透支需求的。易居研究院把這個叫做成交量偏離度,“如果樓市一段時間內成交量暴增、房價暴漲,大幅偏離往年均值,則說明有部分自住需求提前入市或投資需求過旺,透支了未來的市場需求。長期來看,各指標具有均值回歸特征,即在偏離度過大時具有向歷史平均水平回歸的特性”。易居研究院的這個成交量偏離度是根據2010年至2019年10年間的成交量趨勢判斷的。

日照2019年成交量偏離度是40%,這說明僅2019年日照的成交量透支了40%的需求,2020年成交量會下降。

04 庫存

按照房產超市的數據,2019年12月底日照的新房庫存是12397套,按當月成交量需要8個多月來消化。

可現實情況是,2019年每月庫存逐月增加,2020年的成交量卻在下降,實際消化這些庫存要大于8個月。

再來看易居研究院的數據。易居研究院這次研究了100個城市的新房消化周期,顯示日照新房消化周期是28.8個月,排100個城市中第10名。

日照的庫存增速更是嚇人,2019年底同比增加107%,排100城市中第1名。

按照房產超市和易居研究院的解釋,其取值都是2019年底的新房庫存,不知差別為什么會這么大,可能是易居研究院加上了部分已成交土地、未取得預售證的房源。

不管怎么說,日照新房庫存都處于高位,在樓市下行期將顯得更加艱難。

三四線城市的二手房庫存是很難查到的,因為成交不活躍,掛牌量也不客觀。截止昨天(4月21日),房產超市二手房掛牌量為1552套,房天下1032套,諸葛找房2620套。

05 賣地

據日照國土資源局數據統計,2019年日照賣地收入161億,共成交居住、商住、商務用地43宗,總成交面積3533270.02平米。

據房產超市數據,無論是金額還是面積,日照2019年都創造了土拍新紀錄,總成交金額較2018年上漲89.29%,總成交面積上漲102.11%,已然翻番。

我沒有查到這個成交面積是出讓土地面積還是建筑面積,如果按土地面積計算的話,容積率按2.5,那么建筑面積就是883萬平,每套房子按100平計算,就是8.83萬套,加上既有庫存就是10萬套。

日照2019年成交量還算高的,是24328套,這10萬套夠賣4年多的。另一個問題是,未來4年日照不賣地了嗎?

如果按建筑面積,353萬平就是3.5萬套,加上既有庫存就是4.7萬套,在不增加土地的前提下夠賣2年。

06 其他因素

看看其他方面日照表現如何。

這是齊魯人才網公布的2020年一季度山東16地市的薪酬,日照市5913元,排省內倒數第4,遠不如房價那么耀眼。

下圖是山東16地市的GDP情況,日照排省內倒數第二,不足2000億。

下圖是2019年第四季度山東16地市人才吸引指數排名,日照只占濟南的1/6,排省內倒數第7。

再看下人口。根據《2019年日照市國民經濟和社會發展統計公報》,2019年末全市戶籍總人口308.21萬人,比上年末增加1.56萬人。戶籍人口出生率11.53‰,人口死亡率5.75‰,人口自然增長率5.78‰。按照數據可以計算,2018年末戶籍總人口為306.65萬人,人口自然增長率5.78‰,那么2019年戶籍人口應該增加1.77萬人,實際增加了1.56萬人,也就是說這一年日照人口是流出的。另一方面,日照2019年末常住人口294.90萬人,比戶籍人口少13.31萬人,也就是說,這13.31萬人戶口在日照,但去了別的城市工作和生活。

日照2018年、2019年兩輪房價大漲后的局面是這樣的:

房價處于高點,想買的買不起,想賣的賣不出去,樓市陷入兩難境地;成交量減少,庫存大增,已經賣的地還會使庫存高到害怕;另一方面,薪酬待遇不高,人才流失,GDP縮水。這么一個困難的局面,無法想象這個擊鼓傳花的游戲怎么玩下去。

房價實際已經說明了一切,2019年末和2020年年初,日照房價已經開始下降,由于上面的因素,這個下降周期將會很長。這兩年在日照投資買房的人,也必將進入一個昏暗無日的天際,默默為曾經的瘋狂懺悔。


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